Il mercato finanziario è saturato da crediti con scarse performance che ne rallentano lo sviluppo e che per le banche sono un peso. Si tratta dei Non Performing Loans o NPL, credito residuo derivante da prestiti, finanziamenti e mutui bancari che non può essere ripagato con regolarità dai debitori.
L’investimento in questo settore è una tendenza in crescita, per i real estate e le aziende di credito. È un trend che sta definendo una categoria destinata a buoni risultati, trainante per una fetta del mercato immobiliaristico, ma per tanti aspetti destabilizzante in modo imprevedibile.
Il processo di democratizzazione dell’investimento, con l’allargamento della base, i crowfunding e gli strumenti finanziari per la distribuzione di oneri e costi ha modificato l’accesso agli asset.
Per questi investimenti, si usano piattaforme con gruppi di accesso molto ampi e filosofie che diventano predominanti in un’economia dove sempre più spesso i capitali investiti sono frammentati o ridotti.
Il passaggio funzionale è partito dai fondi immobiliari di stampo classico, molto impegnativi, lenti e con performance non adatte alla visione di investitori giovani, tradizionalista con la cessione di preliminare.
In seguito troviamo il boom di saldi e stralci e un’invasione fuori controllo del crowdfunding immobiliare. Più di recente hanno guadagnato terreno i frutti diretti di molte manovre poco oculate che non sono andate a buon fine, cioè gli NPL.
Che cosa sono i crediti deteriorati, gli NPL?
I Non Performing Loans sono crediti bancari rappresentati da prestiti, mutui e finanziamenti che non vengono ripagati in maniera regolare dai debitori o rimangono sospesi e non onorati bloccando capitali e risorse.
Per un istituto creditizio rappresenta una conclusione incerta e a volte impossibile di una procedura, con superamenti delle soglie di scadenza che portano costi addizionali e nessun rientro.
Nella maggior parte si tratta di mutui immobiliari non onorati, dei quali le banche desiderano disfarsi il prima possibile, perché un credito non performante blocca capitali e impedisce nuovi investimenti.
Anzi, di fatto genera perdite dal passivo che a loro volta portano instabilità. Gli NPL possono essere un ottimo investimento per chi ha gli strumenti e una fonte possibile di guadagno, visto e considerato il momento storico non è favorevole per chi li ha generati.
Molti tribunali, spinti dal bisogno di capitale dei creditori coinvolti, si sono trovati a gestire una grande quantità di pratiche di questo tipo. Il numero di immobili coinvolti sta salendo considerevolmente, ma le aste stanno diventando poco convenienti. È un fattore evidente per i professionisti che si occupano di questo settore.
Con gli NPL è possibile accedere agli immobili prima che finiscano all’incanto, saltando la parte più fastidiosa, lunga e foriera di spese. Diventa possibile spuntare di conseguenza prezzi più bassi e accettabili rispetto a quelli che si rischia di dover pagare.
Questo, considerando il fatto che il mercato delle aste è saturato da piccoli investitori che deteriorano la redditività di uno strumento che storicamente era considerato uno dei più pratici per chi ha disponibilità di capitale.
Chi può acquisire gli NPL
Per il Codice Civile questo strumento è accessibile a chiunque, ma all’atto pratico è riservato a professionisti che possono avere una gestione del rischio controllata per agire a proprio vantaggio.
All’acquisto di un NPL si entra in possesso di un credito in sofferenza che richiede una valutazione per non continuare ad alimentare la catena della scarsa performance, visto che l’acquisto avviene in seno ad una procedura di pignoramento in fase avanzata e non è possibile sfruttare trattative di tipo saldo e stralcio.
La strategia è concentrata sull’acquisto di crediti ipotecari NPL con un forte sconto e procedure esecutive come pignoramenti immobiliari in itinere. Il tutto avviene tramite una società veicolo autorizzata dalla Banca d’Italia e definita per questo scopo.
Ci sono diverse possibilità una volta acquisiti gli NPL:
- Aspettare la data di vendita che viene fissata dal giudice incaricato dell’esecuzione forzata, così da avere la risoluzione finanziaria del credito dopo che un acquirente terzo se l’è aggiudicato all’asta
- Effettuare una richiesta in sede di esecuzione forzata di assegnazione dell’immobile. Questo si fa depositando al giudice di esecuzione un’istanza di assegnazione, come stabilito dagli articoli 588/589 CPC, in caso di mancanza di offerte in sede di incanto.
Per quanto riguarda il prezzo base, il mercato degli NPL è positivo perché la BCE ha imposto una stretta alle banche italiane costringendole a cartolarizzare, effettuare vendite a prezzi svantaggiosi per ridurre gli insoluti che rallentano il circolo di capitali.
Un altro incentivo è fornito dallo Stato che utilizza la GACS, la garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze. È uno strumento del Tesoro, a disposizione degli operatori creditizi e finanziari, strutturato per lo smaltimento rapido delle carenze bancarie e ridurre il Bid Ask Price Spread, la differenza tra il prezzo richiesto dall’istituto e quello che gli investitori vorrebbero pagare.
Gli NPL sono uno degli strumenti più interessanti del settore perché consentono di bypassare la concorrenza tra piccoli investitori. Si è passati dalla quasi totalità di professionisti alle aste giudiziarie ad una predominanza netta dei privati, con una conseguente inflazione e una maggior difficoltà di gestione degli investimenti.
È un mercato di privati alla ricerca di una prima casa, attori occasionali che per divertimento fanno un piccolo investimento con quanto appreso nei corsi online, ma che all’atto pratico fanno gonfiare i costi, rendendo difficile l’accesso dei professionisti agli affari ad alta redditività.
Per quanto i tecnici abbiano competenze per la generazione di profitto, lavorare con la scarsa prevedibilità degli exploit dei dilettanti, nell’ambiente delle aste sta diventando rischioso, visto che in un settore tradizionale le barriere del trading online sono inesistenti e il rischio di marea incontrollata è da mettere in conto.
Nel mercato degli NPL questo non accade e molti investitori maggiori indirizzano i propri interessi verso i crediti a scarsa performance.
Con €500 e un crowdfunding non si diventa grandi investitori immobiliari, ma per gli inesperti non sembra essere un fattore limitante e invadono ambiti che prima erano loro preclusi, destabilizzando il campo dei professionisti e degli investitori che operano con grandi capitali.
Purtroppo al momento non è ancora possibile stabilire se per gli NPL si tratta di una moda destinata a sparire nel giro di qualche stagione o se potrebbe essere la nuova tendenza su cui puntare forte.
